Fiscalité du marchand de biens : le guide complet 2026

⚠ À jour mai 2026. Une recodification de la TVA immobilière entre en vigueur le 1er septembre 2026. Les articles cités ci-dessous (CGI 256, 268, 257, 1115, 1594 F quinquies) restent ceux utiles pour raisonner les opérations engagées avant cette date. Une révision du guide est prévue à l’entrée en vigueur de la nouvelle codification.

La fiscalité du marchand de biens (MDB) est l’un des sujets les plus exigeants de l’immobilier professionnel. Trois textes principaux structurent l’activité — l’article 35 du CGI qui qualifie l’opérateur, l’article 268 qui ouvre la TVA sur la marge sous conditions, et l’article 257 qui décide entre immeuble neuf et ancien — auxquels s’ajoute une jurisprudence dense, en particulier l’arrêt Icade Promotion 2021 de la CJUE et plusieurs décisions du Conseil d’État qui ont précisé les contours du régime.

Ce guide couvre tout ce qu’un MDB doit maîtriser pour éviter les redressements et arbitrer correctement entre les régimes : qualification de l’activité, triptyque qui structure les calculs, trois régimes TVA possibles, règle des 2/3, identité juridique, droits d’enregistrement, comptabilité de stock, erreurs fréquentes, et checklist opérationnelle.

1. Qu’est-ce qu’un marchand de biens fiscalement ?

Le marchand de biens n’est pas un statut autonome accordé par un agrément. C’est d’abord une qualification fiscale de l’activité, définie par l’article 35, I, 1° du CGI : sont visées les personnes qui, à titre habituel, achètent en leur nom des immeubles en vue de les revendre. Le même article distingue, au 1° bis, le promoteur (achat pour édifier puis vendre) et au 3°, le lotisseur (achat d’un terrain pour le diviser en lots à bâtir).

La doctrine administrative retient deux marqueurs centraux : l’habitude et l’intention spéculative. L’intention de revendre s’apprécie au moment de l’achat, pas au moment de la revente. L’habitude peut résulter de la continuité et du nombre des opérations, mais aussi, dans certains cas, d’une seule acquisition suivie d’une division en lots et de reventes étalées dans le temps.

Cette qualification est lourde de conséquences : elle déclenche l’imposition en BIC pour les personnes physiques, l’impôt sur les sociétés pour les sociétés (y compris les SCI qui se livrent à l’achat-revente — article 206, 2 du CGI), et impose le respect d’obligations comptables strictes : tenue d’un registre des achats et des ventes, mention de la qualité de marchand de biens dans tous les actes, conservation des pièces pendant dix ans.

2. Le triptyque qui structure tout

Avant chaque opération, trois questions structurent toute la fiscalité MDB. C’est l’enchaînement de ces trois critères qui détermine le régime de TVA, les droits d’enregistrement applicables, et la sécurité juridique de l’opération en cas de contrôle.

• Qualification du bien à l’achat : terrain à bâtir, immeuble bâti achevé depuis plus de 5 ans (« ancien »), immeuble bâti achevé depuis moins de 5 ans (« neuf »), terrain bâti destiné à démolition.
• Qualification du bien à la vente : identique à l’achat (revente « inchangée »), rendu à neuf après travaux franchissant les seuils légaux, démoli puis revendu en terrain à bâtir, divisé en lots à bâtir.
• TVA d’amont : avez-vous récupéré la TVA à l’acquisition (achat à un pro en TVA sur prix total) ? Avez-vous une TVA résiduelle dans le prix (achat à un pro en TVA sur marge) ? Ou avez-vous acheté à un particulier (aucune TVA d’amont) ?

Ce triptyque est le cadre de référence de toute la jurisprudence récente. Une opération qui change de qualification entre l’achat et la vente bascule fréquemment sur la TVA sur le prix total, même si elle aurait pu prétendre à la marge avec une qualification stable.

3. Les 3 régimes TVA possibles

À la revente, votre opération relève toujours d’un des trois régimes ci-dessous. Le choix n’est pas libre : il dépend du triptyque ci-dessus.

TVA sur le prix total (art. 256 CGI)

La TVA est calculée sur le prix de vente TTC : TVA = Prix TTC × 20/120. Trois situations conduisent à ce régime :

• Vente d’un terrain à bâtir, par défaut
• Vente d’un immeuble neuf (achevé depuis moins de 5 ans, ou rendu à neuf après travaux franchissant les seuils de l’article 257)
• Vente d’un bien après acquisition avec TVA récupérable à l’amont

Côté avantages, c’est le régime le plus simple à comptabiliser et celui qui permet la déduction intégrale de la TVA sur les travaux et les frais directement liés à l’opération. Côté inconvénients, la TVA collectée sur le prix de vente est élevée — sur un bien revendu 1 200 000 € TTC, l’opérateur reverse 200 000 € de TVA brute (avant déduction).

TVA sur la marge (art. 268 CGI)

La TVA est calculée sur la différence entre le prix de vente et le coût de revient : TVA = (Prix vente − Coût de revient) × 20/120. Quatre conditions cumulatives sont exigées :

• Bien éligible : terrain à bâtir ou immeuble bâti depuis plus de 5 ans avec option art. 260 5° bis
• Acquisition n’ayant pas ouvert droit à déduction de TVA (achat auprès d’un particulier ou d’un non-assujetti)
• Identité juridique préservée entre le bien acquis et le bien revendu
• Compatibilité avec l’article 392 de la directive TVA, tel qu’interprété par la jurisprudence européenne Icade Promotion 2021

Côté avantages, le régime divise par 5 à 10 la TVA collectée par rapport au régime du prix total — c’est le levier d’optimisation le plus puissant pour un MDB. Côté inconvénients, les conditions sont strictes, le risque de redressement existe en cas de contrôle, et la TVA des travaux n’est pas récupérable sans option à la TVA (coût caché souvent oublié, voir section 8).

Exonéré de TVA (art. 261, 5, 2° CGI)

Régime de plein droit pour les immeubles bâtis achevés depuis plus de cinq ans, en l’absence d’option à la TVA. Aucune TVA n’est collectée à la revente, mais la TVA des frais directement liés à la cession (commission d’agence, expertise, etc.) n’est pas non plus déductible. En contrepartie, les droits d’enregistrement à l’acquisition reviennent au taux plein de 5,80 %.

En pratique, l’exonéré est rarement le bon choix pour un MDB qui réalise des travaux significatifs : la TVA non récupérable sur les travaux (typiquement 20 % de leur coût HT) plombe la marge nette. La plupart des opérateurs préfèrent opter à la TVA pour récupérer la TVA des travaux — l’option fait basculer en régime marge ou prix total selon les conditions.

4. La règle des 2/3 : neuf vs ancien

L’article 257 du CGI, complété par l’article 245 A de l’annexe II, qualifie d’immeuble neuf un bien achevé depuis moins de cinq ans ou ayant fait l’objet de travaux qui le rendent « à l’état neuf ». Cette dernière catégorie est celle qui pose le plus de difficultés en pratique.

Un immeuble est considéré comme rendu à neuf — et bascule dans le régime de TVA sur prix total — lorsque les travaux ont rendu à neuf, à plus de 50 %, l’un des éléments suivants : fondations, structure porteuse, façades, ou planchers non porteurs. Alternativement, l’immeuble est rendu à neuf si les travaux ont touché à plus de deux tiers chacun des six lots de second œuvre (revêtements de sol, planchers, plafonds, cloisons, électricité, plomberie). C’est cette dernière règle, dite « règle des 2/3 », qui constitue le principal piège pour les opérations de rénovation lourde.

L’enjeu financier est considérable. Sur un cas de rénovation à 100 m² existant + 50 m² ajoutés, revendu 2 millions d’euros, l’écart entre TVA sur la marge et TVA sur prix total peut atteindre 93 000 € de marge nette. Et la jurisprudence est sévère : l’administration peut requalifier une opération que le MDB pensait éligible à la marge, plusieurs années après la revente.

5. Identité juridique : achat ≠ revente

La jurisprudence des cinq dernières années (Icade Promotion CJUE 2021, CE 13 octobre 2021 n° 433745, CAA Versailles 17 novembre 2022, CAA Bordeaux 25 juin 2024) a précisé un principe central : la TVA sur la marge n’est ouverte que si la qualification juridique du bien acquis est identique à celle du bien revendu.

Trois cas typiques de rupture d’identité juridique :

• Terrain bâti acheté, démoli, puis revendu en terrain à bâtir. La marge est refusée. L’opérateur doit collecter la TVA sur le prix total, alors qu’il pensait pouvoir bénéficier du régime favorable. CAA Versailles 17 novembre 2022 n° 20VE03200.
• Immeuble ancien acheté, rendu à neuf après travaux franchissant la règle des 2/3, puis revendu. Le bien a basculé en immeuble neuf : TVA sur prix total obligatoire. CAA Nancy 11 juillet 2024 n° 22NC01519.
• Démarches d’urbanisme préalables (permis de démolir, bornage) censées prouver que le terrain était à bâtir dès l’origine. Inopérantes si l’acte d’acquisition désigne encore un ensemble bâti avec un prix global non ventilé. CAA Bordeaux 25 juin 2024 n° 22BX02641.

La leçon opérationnelle est claire : la rédaction de l’acte d’acquisition vaut souvent plus que tous les dossiers d’urbanisme. Si vous prévoyez de revendre par lots ou en terrains à bâtir, le notaire doit individualiser les parcelles et ventiler le prix dans l’acte d’origine. Sans cela, l’administration retient la qualification globale, et la marge devient fragile.

6. Droits d’enregistrement à l’acquisition

À l’acquisition, le MDB est redevable de droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Trois régimes principaux selon la nature de l’opération :

• Régime de droit commun : 5,80 % du prix d’acquisition. Applicable par défaut sur les immeubles bâtis anciens vendus en exonération de TVA.
• Engagement de revendre dans les 5 ans (art. 1115 CGI) : exonération des droits, mais conservation de la taxe de publicité foncière de 0,715 %. C’est le régime de faveur historique du MDB. Si le bien n’est pas revendu dans le délai de 5 ans, la déchéance emporte rappel des droits avec intérêts.
• Taux réduit de 0,70 % (art. 1594 F quinquies CGI) : applicable aux mutations de terrains à bâtir et d’immeubles neufs soumises à la TVA sur le prix total. Ne s’applique pas aux ventes en TVA sur la marge.

L’arbitrage 1115 vs 1594 F quinquies a un impact direct sur l’économie de l’opération. Le 1115 est plus coûteux côté droits (0,715 % vs 0,70 %), mais il est compatible avec la marge à la revente. Le 1594 F quinquies est marginalement moins cher, mais impose la TVA sur le prix total — qui peut peser bien plus lourd que les 0,015 % d’écart sur les droits. Le bon choix dépend de la marge brute attendue et du régime de TVA visé à la revente.

7. IS, BIC, comptabilité de stock

Au-delà de la TVA et des droits, le MDB relève d’un régime d’imposition des bénéfices spécifique :

• Personnes physiques : imposition au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec barème progressif de l’IR + prélèvements sociaux.
• Sociétés (SARL, SAS, SCI commerçante) : impôt sur les sociétés. Taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice annuel sous conditions, taux normal de 25 % au-delà.

Sur le plan comptable, la spécificité du MDB est l’inscription des biens en stock, et non en immobilisations. Trois conséquences directes :

• Pas d’amortissement possible : un bien acheté pour revente n’est pas amortissable, contrairement à un bien d’investissement locatif détenu en patrimoine.
• Le chiffre d’affaires est reconnu à la signature de l’acte authentique de vente, pas du compromis ou de la promesse. Cette règle détermine l’exercice de rattachement et donc l’année d’imposition.
• Une provision pour dépréciation peut être constituée si la valeur de marché devient inférieure au coût de revient, à condition d’être justifiée par des éléments objectifs (estimation par un professionnel, baisse documentée du marché local).

Pour un panorama plus détaillé sur la fiscalité des bénéfices, consultez notre article comprendre la fiscalité globale du marchand de biens.

8. Les 5 erreurs fréquentes en fiscalité MDB

Sur la base de la jurisprudence des cinq dernières années et de l’expérience des cabinets fiscalistes spécialisés, cinq erreurs reviennent systématiquement chez les MDB qui se font redresser.

1. Croire que l’achat à un particulier garantit la marge. C’est une condition nécessaire, pas suffisante. Il faut aussi vérifier l’identité juridique, la qualification du bien à l’achat et à la vente, et la compatibilité avec l’article 392 de la directive TVA.
2. Sous-estimer la règle des 2/3. Sur une rénovation lourde, dépasser les seuils des six lots de second œuvre fait basculer le bien en immeuble neuf. La marge est perdue, le total devient obligatoire — souvent découvert plusieurs années après la revente, lors d’un contrôle.
3. Oublier l’option à la TVA dans l’acte. L’option art. 260 5° bis doit être mentionnée explicitement dans l’acte authentique de revente. Sans mention, elle est inopposable à l’administration. Conséquence : le bien reste en exonéré, la TVA des travaux n’est pas récupérable.
4. Acheter un terrain bâti pour revendre des terrains à bâtir après démolition. Cas typique de rupture d’identité juridique. La marge est presque systématiquement refusée. Si le projet est de vendre des lots à bâtir, il faut acheter un terrain à bâtir, ou structurer juridiquement l’acte d’acquisition pour individualiser les parcelles et leur prix.
5. Loger une activité commerciale dans une SCI patrimoniale. La requalification en activité commerciale entraîne le passage à l’IS, avec rappel des cotisations et perte du régime des plus-values des particuliers. Si l’activité est commerciale par nature (achat pour revente avec habitude), il vaut mieux structurer dès le départ en SARL ou SAS commerciale.

9. Checklist 8 points avant chaque opération

Avant de signer un compromis, validez ces huit points avec votre notaire, votre avocat fiscaliste, ou votre expert-comptable :

1. Suis-je un assujetti agissant en tant que tel, ou est-ce une opération relevant encore de la simple gestion patrimoniale ?
2. Quelle est la qualification du bien au jour de l’achat : terrain à bâtir, immeuble bâti ancien, immeuble neuf, ou terrain non constructible ?
3. Quelle sera la qualification au jour de la vente : identique, rendu à neuf après travaux, démoli, divisé en lots ?
4. L’acquisition ouvre-t-elle un droit à déduction de TVA : achat à un particulier (non), à un pro en TVA sur marge (non, mais TVA rémanente), à un pro en TVA sur prix total (oui) ?
5. L’acte d’acquisition individualise-t-il les lots qui seront revendus, avec ventilation du prix entre parties bâties et non bâties si pertinent ?
6. Les travaux projetés font-ils basculer le bien en immeuble neuf au sens de la règle des 2/3 ?
7. Vais-je opter à la TVA pour la revente d’un immeuble de plus de cinq ans, et à quel moment cette option doit-elle être mentionnée dans l’acte ?
8. Quel régime de droits d’enregistrement est le plus économique : engagement de revendre (1115), taux réduit pour TVA sur prix total (1594 F quinquies), ou droit commun ?

Pour matérialiser ces choix sur une opération concrète et tester l’impact financier de chaque scénario, le simulateur MDBpilot intègre nativement le triptyque ci-dessus : le champ « Type de bien à l’achat » et « Acheté auprès de » pilotent automatiquement le régime de TVA suggéré, et le champ « Destination du bien » par lot anticipe les bascules entre achat et revente.

10. Et après le 1er septembre 2026 ?

Une recodification de la TVA immobilière entre en vigueur le 1er septembre 2026. Plusieurs articles cités dans ce guide (notamment l’article 257 et l’article 268) sont concernés par la réécriture. À cette date, les principes de fond — qualification de l’opérateur, identité juridique, conditions cumulatives de la marge, règle des 2/3 — ne devraient pas être remis en cause sur le fond. Mais les numéros d’articles, les renvois, et certaines formulations changeront.

Pour les opérations engagées avant le 1er septembre 2026, le droit applicable reste celui décrit ici. Pour les opérations engagées après cette date, une révision de ce guide sera publiée. En attendant, vérifiez vos hypothèses avec votre conseil fiscal pour toute opération à cheval sur la transition.

Au-delà de la recodification, gardez en tête que la fiscalité MDB est l’un des domaines où la jurisprudence évolue le plus rapidement. La doctrine du BOFiP n’est pas toujours alignée avec les arrêts les plus récents (en mai 2026, le commentaire principal sur la base d’imposition art. 268 reste dans une version de 2020, antérieure aux décisions Icade Promotion). En cas de doute, retenez la lecture la plus prudente issue de la jurisprudence.

Conclusion

La fiscalité du marchand de biens n’est pas qu’une affaire de calcul. C’est d’abord une question de qualification juridique — du bien, de l’opérateur, de l’opération — qui se joue dès l’acte d’acquisition. Une fois cette qualification posée, les calculs de TVA et de droits en découlent mécaniquement.

Trois principes opérationnels à retenir : tenir le bien en stock, documenter l’intention de revendre dès l’achat, et choisir dès l’amont le bon régime d’acquisition (1115 / 1594-0 G / droit commun). C’est dans la rédaction des actes, la traçabilité comptable et la qualification technique des travaux que se jouent les redressements les plus coûteux.

Pour chiffrer l’impact fiscal de votre prochaine opération avant de vous engager, et pour matérialiser les arbitrages entre régimes TVA, utilisez le simulateur intégré.