L'impôt sur les sociétés : le régime de droit commun du marchand de biens

La grande majorité des marchands de biens exercent au travers d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Ce choix n'est pas anodin : il conditionne l'ensemble de la mécanique fiscale de l'activité, depuis le calcul du bénéfice imposable jusqu'à la distribution des profits au dirigeant.

L'IS s'applique sur le bénéfice net de la société, c'est-à-dire la différence entre les produits (prix de vente des biens, éventuels revenus locatifs intercalaires) et les charges déductibles. Le taux réduit de 15 % s'applique sur les premiers 42 500 euros de bénéfice annuel, à condition que le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros et que le capital soit entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Au-delà de 42 500 euros, le taux normal de 25 % s'applique.

Pour un marchand de biens réalisant un bénéfice annuel de 150 000 euros, l'IS s'élève à : 42 500 × 15 % + 107 500 × 25 % = 6 375 + 26 875 = 33 250 euros, soit un taux effectif d'environ 22 %. C'est nettement plus avantageux que le barème progressif de l'IR qui s'appliquerait en nom propre ou en société à l'IR.

Calcul de la fiscalité d'une opération de marchand de biens

Le calcul du bénéfice imposable : produits et charges déductibles

Le bénéfice imposable du marchand de biens se calcule opération par opération, puis de manière globale sur l'exercice comptable. La marge brute sur chaque opération correspond à la différence entre le prix de vente HT et le prix de revient du bien (prix d'achat + frais d'acquisition + travaux + frais divers).

Les principales charges déductibles sont les suivantes :

  • Le prix d'achat du bien immobilier (ou sa valeur d'entrée dans le patrimoine de la société)
  • Les frais de notaire et droits de mutation réduits (au taux de 0,715 % en cas d'engagement de revendre dans les 5 ans)
  • Les travaux de rénovation et d'amélioration, à condition qu'ils soient réalisés dans le cadre normal de l'activité
  • Les frais financiers : intérêts d'emprunt, frais de dossier bancaire, commissions de courtage
  • Les honoraires professionnels : expert-comptable, avocat, architecte, géomètre, diagnostiqueur
  • Les frais d'agence immobilière à l'achat comme à la vente
  • Les charges de fonctionnement de la société : loyer du bureau, assurances, déplacements, téléphonie, logiciels de gestion
  • La rémunération du dirigeant et les charges sociales associées

Un point de vigilance : les provisions pour risques (litige avec un acquéreur, vice caché, garantie décennale) sont déductibles à condition d'être justifiées et quantifiées de manière précise. Les provisions forfaitaires ou excessives seront réintégrées par l'administration fiscale en cas de contrôle.

« La clé en fiscalité MDB, c'est d'avoir une comptabilité analytique par opération. À chaque achat, je crée un centre de coût dédié. Cela me permet de connaître ma marge réelle sur chaque bien et de justifier chaque charge en cas de contrôle. C'est un travail rigoureux, mais indispensable. » Caroline Vidal — Fiscaliste immobilier

Les spécificités comptables du marchand de biens

Contrairement à un promoteur immobilier ou à un investisseur locatif, le marchand de biens inscrit ses biens en stock, et non en immobilisations. Cette distinction comptable a des conséquences fiscales importantes.

Un bien en stock n'est pas amortissable. Le marchand de biens ne peut donc pas déduire d'amortissement comptable sur ses acquisitions, contrairement à un bailleur classique qui amortit la construction sur 20 à 30 ans. En revanche, les biens en stock sont évalués à leur coût de revient (prix d'achat + frais + travaux), et une provision pour dépréciation peut être constituée si la valeur de marché devient inférieure au coût de revient.

Le moment de la reconnaissance du chiffre d'affaires est celui de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire (et non celui du compromis ou de la promesse). Cette règle détermine l'exercice de rattachement du produit et donc l'année d'imposition. Pour les opérations à cheval sur deux exercices, la date de signature est donc un élément stratégique à maîtriser.

Les marchands de biens doivent également tenir un registre des achats et des ventes et mentionner leur qualité de marchand de biens dans tous les actes notariés. Ce registre est un document obligatoire que l'administration fiscale peut demander à tout moment lors d'un contrôle.

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Anticiper l'impôt pour préserver sa trésorerie

L'une des erreurs les plus fréquentes chez les marchands de biens est de négliger la provision pour impôt. L'IS n'est pas prélevé à la source : il est payé par acomptes trimestriels (15 mars, 15 juin, 15 septembre, 15 décembre) calculés sur le bénéfice de l'exercice précédent, avec une régularisation lors du dépôt de la liasse fiscale.

Un marchand qui réalise une opération exceptionnellement rentable risque de se retrouver avec un solde d'IS considérable à payer l'année suivante, alors que sa trésorerie a déjà été réinvestie dans de nouvelles opérations. Il est donc crucial de provisionner systématiquement entre 25 et 30 % du bénéfice net de chaque opération sur un compte dédié.

Cette discipline de gestion est d'autant plus importante que les opérations de marchand de biens ont une rentabilité très variable d'un projet à l'autre. Une année peut générer 200 000 euros de bénéfice suivie d'une année à 30 000 euros. Le lissage de l'impôt par les acomptes trimestriels ne suffit pas toujours à absorber ces variations.

Pour aller plus loin sur les mécanismes de TVA immobilière et de double imposition, consultez nos articles dédiés. Et pour estimer l'impact fiscal d'une opération avant de vous engager, utilisez notre simulateur.

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