Exercer en nom propre : simplicité et limites
L'exercice en nom propre reste la forme la plus simple pour démarrer une activité de marchand de biens. Aucun capital social n'est requis, les formalités de création sont réduites au minimum et la comptabilité est allégée. Le marchand de biens en nom propre est imposé directement à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Cependant, cette simplicité a un prix. La responsabilité est illimitée : en cas de difficulté financière, le patrimoine personnel du marchand est directement exposé. De plus, la progressivité de l'IR peut rapidement devenir pénalisante sur des opérations à forte marge. Le taux marginal d'imposition, combiné aux prélèvements sociaux, peut atteindre plus de 60 % sur les bénéfices les plus élevés. C'est pourquoi la plupart des marchands de biens expérimentés passent rapidement à une forme sociétaire.
L'exercice en nom propre convient donc principalement aux marchands débutants réalisant une ou deux opérations ponctuelles, avec des montants modérés et un besoin de tester le marché avant de structurer davantage leur activité.
La SCI : un outil patrimonial à manier avec précaution
La société civile immobilière (SCI) est un véhicule très répandu dans le monde immobilier, mais son utilisation par un marchand de biens appelle une vigilance particulière. Par défaut, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (transparence fiscale), mais elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS).
Une SCI à l'IR est adaptée à la détention patrimoniale de biens immobiliers (location longue durée, transmission familiale). En revanche, l'activité habituelle d'achat-revente pratiquée par un marchand de biens est de nature commerciale. Réaliser des opérations de marchand de biens via une SCI à l'IR expose à un risque de requalification fiscale par l'administration, avec des conséquences lourdes : imposition rétroactive à l'IS, pénalités et intérêts de retard.
La SCI à l'IS peut en revanche être utilisée dans certains montages, notamment pour porter un bien destiné à être revendu après valorisation. Le taux d'IS à 15 % sur les premiers 42 500 euros de bénéfices puis à 25 % au-delà reste compétitif. Mais la SCI à l'IS présente un inconvénient majeur : l'imposition des plus-values à la sortie selon le régime des plus-values professionnelles, sans abattement pour durée de détention.
SAS/SASU : la flexibilité au service du marchand de biens
La SAS (société par actions simplifiée) et sa version unipersonnelle, la SASU, sont aujourd'hui les structures les plus plébiscitées par les marchands de biens professionnels. Leur succès repose sur plusieurs atouts majeurs.
En premier lieu, la liberté statutaire de la SAS permet d'organiser la gouvernance de l'entreprise de manière très souple : répartition des pouvoirs, clauses d'agrément, droits de vote multiples, etc. Cette souplesse est précieuse lorsque plusieurs associés investissent ensemble ou que des investisseurs extérieurs entrent au capital.
Sur le plan fiscal, la SAS est de plein droit à l'impôt sur les sociétés. Le dirigeant se rémunère via un salaire (charges sociales patronales et salariales, mais pas de cotisations TNS) et peut distribuer des dividendes soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %. Cette combinaison permet une optimisation fiscale intéressante en arbitrant entre rémunération et dividendes.
Le principal inconvénient de la SAS réside dans le coût social de la rémunération du président : les charges sociales sont plus élevées que celles d'un gérant majoritaire de SARL (environ 65 % contre 45 %). En contrepartie, le président bénéficie du régime général de la sécurité sociale et d'une meilleure couverture.
Testez l'impact de votre structure sur vos marges →SARL/EURL : le compromis historique
La SARL (société à responsabilité limitée) et l'EURL (sa version unipersonnelle) constituent un compromis intéressant pour de nombreux marchands de biens. Le gérant majoritaire de SARL relève du régime des travailleurs non salariés (TNS), avec des cotisations sociales inférieures à celles d'un président de SAS.
Le régime TNS représente un avantage financier significatif : les cotisations sociales s'élèvent à environ 45 % de la rémunération nette, contre 65 % en SAS. Sur une rémunération annuelle de 60 000 euros, l'économie peut dépasser 10 000 euros par an. De plus, le gérant majoritaire peut compléter sa protection sociale par des contrats Madelin fiscalement déductibles.
En revanche, la SARL présente une rigidité statutaire plus marquée que la SAS. Les cessions de parts sont soumises à un agrément obligatoire, et les droits d'enregistrement sur les cessions de parts s'élèvent à 3 % (contre 0,1 % en SAS). Pour un marchand de biens qui envisage de faire entrer ou sortir des associés fréquemment, cette rigidité peut devenir un frein.
L'EURL offre par ailleurs la possibilité d'opter pour l'IR pendant les cinq premières années, ce qui peut être intéressant pour imputer des déficits sur le revenu global du dirigeant lors de la phase de lancement.
En définitive, le choix entre SAS et SARL dépend essentiellement du niveau de rémunération envisagé, de la stratégie patrimoniale et de la volonté de faire entrer des partenaires dans le capital. Pour approfondir cette analyse, il est recommandé de comparer les structures selon vos objectifs et de simuler les scénarios chiffrés.
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