Le cadre légal du marchand de biens

L'article 35 du CGI : le texte fondateur

Tout le régime fiscal du marchand de biens repose sur un seul texte : l'article 35-I-1° du Code général des impôts. Ce texte prévoit que les bénéfices réalisés par des personnes qui, habituellement, achètent en leur nom ou pour le compte d'autrui des biens immobiliers en vue de les revendre, relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Deux conditions cumulatives déclenchent cette qualification :

• L'habitude : une opération isolée ne suffit pas. L'administration fiscale retient généralement un seuil de deux à trois opérations d'achat-revente sur une période courte (deux à trois ans) pour caractériser l'habitude. Toutefois, un seul achat réalisé avec une intention spéculative manifeste peut suffire si d'autres indices concordants existent.
• L'intention spéculative : le bien doit être acquis dans le but de le revendre avec profit, et non pour un usage personnel ou locatif. C'est l'intention au moment de l'achat qui est déterminante, appréciée au travers d'un faisceau d'indices (business plan, mode de financement, durée de détention prévue).

L'article 35 ne crée pas un « statut » à proprement parler : il définit un régime fiscal automatique. Dès lors que les deux critères sont réunis, l'activité est qualifiée de marchand de biens, que le contribuable l'ait voulu ou non. C'est pourquoi il est crucial de structurer son activité dès la première opération, comme l'explique notre guide pour se lancer dans le métier.

L'engagement de revendre dans les 5 ans

L'un des mécanismes les plus importants pour le marchand de biens est l'engagement de revendre, prévu à l'article 1115 du CGI. Lors de l'acquisition d'un bien, le marchand peut prendre un engagement formel de le revendre dans un délai de cinq ans. Cet engagement est inscrit dans l'acte notarié d'acquisition.

Les conséquences de cet engagement sont considérables :

• Exonération de droits de mutation : au lieu de payer les droits de mutation classiques (environ 5,80 % du prix d'acquisition), le marchand de biens ne paie qu'un droit fixe de 125 € et la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %. L'économie est massive : sur un bien à 200 000 €, c'est près de 10 000 € d'économie par rapport à un acquéreur classique.
• Obligation de résultat : l'engagement pris est ferme. Si le bien n'est pas revendu dans le délai de cinq ans, le marchand doit régulariser les droits initialement économisés, majorés d'un intérêt de retard de 0,40 % par mois.
• Prorogation possible : dans certains cas (opérations complexes, division nécessitant un permis d'aménager), le délai peut être prorogé sur demande motivée auprès de l'administration fiscale. Mais cette prorogation n'est pas automatique.

En pratique, le délai de cinq ans est rarement un problème pour un marchand de biens bien organisé, qui vise des rotations de 8 à 18 mois. Le risque surgit lorsque le marché se retourne ou qu'un chantier dérape. C'est précisément pour anticiper ces scénarios qu'il faut calculer sa marge de sécurité dès le départ.

Les droits de mutation réduits

Le régime de faveur en matière de droits de mutation est l'un des avantages compétitifs majeurs du marchand de biens par rapport à un acquéreur particulier. Détaillons la mécanique :

Le régime de droit commun (acquéreur classique)

Lorsqu'un particulier achète un bien immobilier ancien, il paie des droits de mutation à titre onéreux (communément appelés « frais de notaire ») composés de :

• La taxe départementale : 4,50 % (dans la quasi-totalité des départements).
• La taxe communale : 1,20 %.
• Les frais d'assiette et de recouvrement : 0,10 %.
• Total : 5,80 % du prix d'acquisition.

Le régime du marchand de biens

Grâce à l'engagement de revendre (article 1115 du CGI), le marchand de biens bénéficie d'un régime radicalement différent :

• Un droit fixe de 125 €.
• La taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %.
• Total : environ 0,715 % + 125 €.

Sur un immeuble acquis 400 000 €, un particulier paierait 23 200 € de droits de mutation. Le marchand de biens paie environ 2 985 €. L'économie de 20 215 € représente un levier considérable qui explique en partie pourquoi le marchand peut proposer un prix d'achat supérieur à celui d'un investisseur classique tout en dégageant une marge.

Attention cependant : cette économie est conditionnelle. Si la revente n'intervient pas dans le délai, les droits sont dus rétroactivement avec pénalités. Le marchand de biens doit aussi être attentif aux règles de TVA applicable, qui varient selon la nature du bien et la chronologie des mutations.

Les obligations déclaratives et comptables

Le marchand de biens, en sa qualité de commerçant, est soumis à un ensemble d'obligations administratives, comptables et fiscales strictes. Le non-respect de ces obligations expose à des sanctions qui peuvent mettre en péril la rentabilité d'une opération entière.

Obligations comptables

• Tenue d'une comptabilité commerciale : bilan, compte de résultat, annexes. La comptabilité doit être tenue selon le plan comptable général, avec un suivi lot par lot de chaque opération.
• Inventaire du stock immobilier : chaque bien détenu constitue un élément de stock (et non une immobilisation). Il doit être valorisé au coût d'acquisition majoré des frais accessoires et des travaux engagés.
• Conservation des justificatifs : factures de travaux, devis, contrats d'entreprise, diagnostics — tous les documents doivent être conservés pendant au moins six ans (délai de prescription fiscale).

Obligations fiscales

• Déclarations de TVA : mensuelles ou trimestrielles selon le régime (réel normal ou réel simplifié). Le choix entre TVA sur marge et TVA sur prix total dépend de la nature du bien et de la qualité du vendeur initial.
• Déclaration de résultat : liasse fiscale annuelle (impôt sur les sociétés si exercice en société, BIC si exercice en nom propre).
• Déclaration de l'engagement de revendre : mention obligatoire dans chaque acte d'acquisition bénéficiant du régime de faveur.
• Déclarations d'urbanisme : déclarations préalables de travaux, permis de construire, déclarations d'achèvement — selon la nature des opérations réalisées.

Sanctions en cas de manquement

Les sanctions peuvent être lourdes : majoration de 40 % pour manquement délibéré, intérêts de retard de 0,20 % par mois, et dans les cas les plus graves, poursuites pour fraude fiscale. Un marchand de biens sérieux s'entoure donc d'un expert-comptable spécialisé et d'un notaire rompu aux opérations de marchand. Ce sont des investissements, pas des charges.

Pour maîtriser ces paramètres et anticiper l'impact de chaque obligation sur votre marge, la modélisation financière est indispensable. Découvrez les réalités concrètes du métier pour aller plus loin.