La loi de finances 2026 est promulguée depuis fin décembre 2025. Cinq mesures changent vraiment la donne pour les marchands de biens. Le reste est du bruit. Voici l'essentiel, et ce que vous pouvez faire dès cette semaine.
1. DMTO : plafond départemental à 4,5 %
Le taux départemental est désormais plafonné à 4,5 %. Avant la réforme, certains départements montaient à 4,9 %.
Pour vous, rien ne change directement : le régime dérogatoire (droit fixe à 125 €, article 1115 du CGI) reste intact. Engagement de revente sous 5 ans, prorogation de 2 ans sur demande motivée. RAS.
Effet indirect : votre avantage concurrentiel face aux particuliers se réduit dans les zones où le différentiel était maximal. À noter, sans plus.
2. TVA immobilière : la frontière neuf/ancien est enfin claire
Fin du flou jurisprudentiel. Est désormais qualifié d'immeuble neuf tout bien :
- Achevé depuis moins de 5 ans, ou
- Ayant subi des travaux dépassant 80 % de la valeur de reconstruction, peu importe la date d'achèvement initiale.
Deux conséquences concrètes :
- Vos réhabilitations lourdes basculent systématiquement en TVA sur prix total. Pas de TVA sur marge possible sur ces opérations.
- Un immeuble acheté ancien mais transformé tombe dans le régime TVA de plein droit à la revente.
Action immédiate : passer en revue vos opérations en cours. Si l'ampleur des travaux flirte avec les 80 %, recalibrer le modèle financier sans attendre.
3. Contribution exceptionnelle sur les grosses cessions : 3,5 %
Nouveauté la plus structurante : une contribution additionnelle de 3,5 % sur les cessions immobilières dépassant 2 M€. Elle ne s'applique qu'à la fraction du bénéfice net qui dépasse un seuil de rentabilité de 25 % calculé sur le prix d'acquisition total (foncier + travaux + frais).
Exemple chiffré pour une opération de 1 M€ d'achat à 30 % de rentabilité :
- Bénéfice net : 300 000 €
- Seuil d'exonération (25 % de 1 M€) : 250 000 €
- Base taxable : 50 000 €
- Contribution due : 1 750 €
Sur les opérations courantes, l'impact est limité. Sur les gros lots à forte marge, ça pique. À intégrer dans vos simulations dès maintenant.
4. Crédit d'impôt rénovation énergétique : élargi aux marchands de biens
Sur un plan favorable cette fois. Le crédit d'impôt rénovation énergétique des bâtiments tertiaires est pérennisé et étendu aux marchands de biens sur les immeubles à usage mixte.
Conditions : au moins 30 % de surfaces à usage professionnel ou commercial. Crédit de 30 % des dépenses de rénovation énergétique, plafonné à 25 000 € par opération.
Levier intéressant pour les opérations qui combinent commerces en pied d'immeuble et logements aux étages. À mettre dans la check-list de l'analyse pré-acquisition.
5. SCI à l'IS : durcissement de la doctrine
L'administration fiscale durcit le ton. Une SCI à l'IS qui réalise des opérations d'achat-revente de manière récurrente s'expose à une requalification d'office en activité commerciale. Avec à la clé : application des cotisations sociales sur les bénéfices distribués.
Si vous faites plus de deux opérations par an via une même SCI IS, prenez 30 minutes avec votre expert-comptable. Vérifiez votre montage avant que le fisc s'en charge à votre place.
Ce qui ne bouge pas
Malgré les rumeurs de fin d'année 2025, plusieurs piliers restent en place :
- TVA à 10 % sur les travaux d'amélioration des logements anciens : maintenue.
- Abattement pour durée de détention en plus-values professionnelles : toujours suspendu pour les marchands de biens.
- Déductibilité des intérêts d'emprunt à l'IS : pas de plafonnement spécifique aux marchands de biens.
À faire cette semaine
- Recalculer la rentabilité de toute opération > 2 M€ en intégrant la contribution exceptionnelle.
- Auditer vos chantiers en cours pour vérifier le ratio travaux / valeur reconstruction (seuil 80 %).
- Si vous opérez via SCI IS sur plus de 2 opérations / an, sécuriser le montage avec votre comptable.
- Tester le crédit d'impôt rénovation énergétique sur vos prochains immeubles mixtes.
Tous ces ajustements se modélisent en quelques clics dans le simulateur MDBpilot. Mettez à jour vos paramètres 2026 avant votre prochaine analyse d'opération.