À partir du 1er septembre 2026, toutes les entreprises françaises assujetties à la TVA doivent émettre et recevoir leurs factures au format électronique structuré dans leurs relations B2B. Cette obligation, issue de l'ordonnance n° 2021-1190 du 15 septembre 2021, transforme en profondeur la gestion administrative des marchands de biens, notamment sur le traitement de la TVA sur la marge.

Contrairement à un simple PDF envoyé par mail, la facture électronique B2B doit transiter par une plateforme de dématérialisation partenaire (PDP) ou le portail public de facturation (PPF). Le format privilégié est le Factur-X, hybride lisible par l'humain et exploitable automatiquement par les systèmes. Pour les marchands de biens qui facturent des honoraires de conseil, des prestations de maîtrise d'ouvrage déléguée ou des commissions, cette contrainte s'ajoute à la gestion déjà complexe de la TVA immobilière. En revanche, les actes de vente notariés restent hors champ : la cession d'un bien immobilier n'est pas une facture au sens du Code général des impôts.

L'impact opérationnel est triple. D'abord, la traçabilité devient totale : chaque facture émise ou reçue est automatiquement transmise à l'administration fiscale via le système e-reporting. Les erreurs de qualification TVA (taux plein, marge, exonération) deviennent immédiatement détectables lors des contrôles. Ensuite, le calcul de la TVA immobilière doit être documenté dès l'émission : pour une prestation annexe facturée 20 000 € HT (TVA 20 %), la déclaration CA3 devra correspondre au centime près aux flux remontés par la PDP. Enfin, les délais de paiement sont mieux suivis : la mention obligatoire de la date d'échéance dans le fichier structuré permet à l'administration de détecter les pratiques abusives.

À retenir : choisissez une PDP compatible avec votre logiciel de comptabilité et testez l'émission d'une facture type dès maintenant. Toute facture B2B émise après le 1er septembre 2026 sans format électronique structuré est réputée non conforme et peut entraîner un rejet de la déduction de TVA côté client.

Les sanctions en cas de non-respect sont progressives mais fermes : 15 € par facture manquante ou non conforme, plafonnées à 15 000 € par an, selon l'article 1737 du CGI modifié. Pour un marchand de biens émettant 200 factures par an (prestations, refacturations, honoraires), le risque financier en cas d'audit est réel. La stratégie recommandée consiste à intégrer directement la PDP avec votre expert-comptable et à automatiser la validation du taux de TVA applicable avant émission. Sur une opération type à 300 000 € de prix de vente, si vous facturez parallèlement des prestations annexes, la cohérence entre votre déclaration CA3 et les données transmises à Bercy devient un point de contrôle critique.

Conclusion

La facturation électronique B2B obligatoire renforce la traçabilité fiscale et impose une rigueur accrue dans la gestion de la TVA pour les marchands de biens. Utilisez le simulateur MDBpilot pour intégrer le coût de mise en conformité (abonnement PDP, formation) et ajuster vos marges dès aujourd'hui.

Sources